财讯：楼市或进入长周期调整新常态

据媒体报道，住房贷款新政出台半年多来，一点城市楼宇来访量明显增加，对市场人气聚集有明显促进作用。 综合各方面情况来看，为了平抑楼市调整幅度，退出行政干预措施，调整房贷政策，并不意味着楼市即将反转，合理回归仍是楼市主旋律。

据媒体报道，住房贷款新政出台半年多来，一点城市楼宇来访量明显增加，对市场人气聚集有明显促进作用。 但是，目前住房存量仍在压缩，楼市趋于投资合理，且限购政策和房贷宽松效应不宜高估，这些因素在当前和未来很长一段时间内，我国楼市将处于合理回归轨道，进入楼市或长期调整的新常态。

抵押贷款新政要求楼市释放的刺激作用不容高估。 今年9月，中国cpi比去年同期上升1.6%，创下自年2月以来月度新低。 另外，截至去年9月底，我国广义货币供应量m 2同比增长12.9%，比上年末下降0.7个百分点。 在通货膨胀明显减轻和货币供应量增长明显放缓的背景下，个人购房抵抗通货膨胀压力的内在动力急剧萎缩，这部分诉求多出现在改善性方面。 不仅如此，受商业银行资金来源价格上涨的影响，提供优惠利率的个人住房抵押贷款利润微薄，基层商业银行的积极性普遍较低。 住房贷款政策的放宽对真正需要购房的中低收入者来说，门槛仍然很高。

去年四季度以来，我国楼市趋于投资合理。 本轮房地产周期性调整是市场力量自发作用的结果。 在经历了10多年的上涨，特别是年上半年的明显上涨后，房价累计涨幅巨大，对收入和房租的背离度进一步扩大。 并且，我国城镇居住状况大幅改善，高房价下楼市增长动能萎缩，去年四季度以来房价涨幅回落，今年以来整体房价回调，我国楼市费用和投资理念逐渐合理回归。 预计房价上涨将从分化到逆转，反映出市场不合理的投资投机动机明显减弱。

去库存还是下一阶段楼市的运行主题。 截至年8月底，我国商品房待售面积达到5.6亿平方米。 年1月至8月，全国房地产开发公司住宅施工面积比去年同期增长11.5%，同期商品房销售面积比去年同期减少8.3%，未来商品房市场供需矛盾将加剧。 根据上海易居房地产研究院的数据，截至今年9月底，中国一、二、三线35个城市的新商品住宅存量分别为3794万平方米、7万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%、2.2%。 限购政策退出，限贷政策放宽，市场可能有短期刺激作用，但中长期来看，由于预计房价下跌，房价上涨空之间缩小，能否形成持续诉求释放，并不乐观。

综合各方面情况来看，为了平抑楼市调整幅度，退出行政干预措施，调整房贷政策，并不意味着楼市即将反转，合理回归仍是楼市主旋律。 但是，房地产调控相关政策的调整，也将为市场提供优质的销售窗口期。 房地产开发公司适度让利，有可能促使市场销量回升。 年我国楼市“量价齐涨”将成为历史，未来达到这一高峰的可能性应该很低。 而且，中国楼市有可能进入长周期调整的新常态，经济快速发展方式转变和经济结构调整不支持楼市暴涨行情。 这是因为无论是地方政府还是房地产开发公司，都需要适应楼市的新常态，这对于中国经济的顺利转型至关重要。

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